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Cómo prevenir los deterioros de inmuebles deshabitados

Cómo prevenir los deterioros de inmuebles deshabitados
28 Jul 2020


La humedad es una de las principales amenazas para los espacios sin uso. El director de la Escuela de Arquitectura de la UCM, Cristian López Olivari, se refirió a los daños más comunes que pueden sufrir las casas, edificios y construcciones en general en tiempo de pandemia, compartiendo recomendaciones para evitar estos deterioros.

Producto de la pandemia por COVID19 y el confinamiento de las personas en sus casas, diversas infraestructuras como son segundas viviendas, edificios de oficinas, inmuebles de empresas y públicos, entre otros, han quedado deshabitados, lo cual genera un riesgo inminente de que se produzcan ciertos deterioros ya sea en las terminaciones, las instalaciones o la estructura. Sobre este tema el director de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Católica del Maule, Cristian López Olivari, compartió su análisis e importantes recomendaciones que pueden significar en lo inmediato y largo plazo una mejor calidad de vida y un ahorro desde lo económico.

En relación a las principales amenazas que podrían significar un deterioro a los inmuebles deshabitados, más allá de la típica decantación de polvo sobre las superficies o la concentración de olores no muy agradables, López, indicó que “El deterioro uno puede comprenderlo desde dos puntos de vista, los producidos por agentes externos como son el clima, la reacción de los materiales a los rayos ultravioleta, las filtraciones y presencia de humedad por lluvia , la calidad del aire, las raíces de los árboles o vegetales que podrían invadir, lo que podría comenzar a generar algunos problemas. Y aquellas producidas por agentes internos, es decir el que viene dado por el uso de la infraestructura, como la condensación de las superficies y el desgaste propio de los materiales de revestimientos como pisos o muros, entre otros”, dijo.

Entre estos factores, el que mayor amenaza representa a las infraestructuras es la humedad, la que para el director de Arquitectura de la UCM se explica por “La relación entre la humedad ambiental y la temperatura, el llamado punto rocío, cuando hay calor al interior de un recinto y afuera helado, ese fenómeno se visualiza en las ventanas, muros o pisos, o aquella producida por ascenso capilar desde los terrenos a los muros y si es se mantiene en el tiempo pueden proliferar hongos, bacterias y algún otro tipo de daño a las personas derivado de ese tema”, expuso.

Otro factor que también podría afectar los inmuebles deshabitados es el surgimiento de algunas colonias de insectos o animales tipo ratones, murciélagos o palomas, complementó el experto de la Facultad de Ciencias de la Ingeniería de la UCM.

Producto de la pandemia también ciertas infraestructuras viven la realidad contraria, siendo utilizadas en su máxima capacidad, como son los recintos de salud, tema sobre el cual López, señaló que “La norma en Chile, determina las cargas mínimas de ocupación que deben tener los distintos recintos según su destino, lo cual está asociado a exigencias mínimas de envolvente térmica, iluminación y ventilación para lograr el mínimo de confort requerido en el espacio. Entonces cuando se da un sobre uso en algunos casos, que se podría entender como que estoy haciendo un uso intensivo de un cierto recinto que no fue diseñado para absorber esa cantidad de personas que están coexistiendo en el mismo espacio. Los impactos en ese sentido es aumento de temperatura, condensación, aire viciado más rápido. La recomendación básica es obviamente mantener los lugares con las condiciones de confort que se exigen como la temperatura adecuada, que esté ventilado y que se pueda renovar el aire”, sostuvo.

Observar para revenir

La norma en Chile, sostuvo López, presenta tres puntos claves que las edificaciones están abordando, como son la posibilidad de contar con una envolvente termo acústica para mantener las condiciones de confort y habitabilidad de las viviendas; la adecuada ventilación del recinto, especialmente en las mañanas, “La renovación de aire constante debería evitar el fenómeno de condensación de los elementos”, acotó. En tercer lugar, es clave la observación permanente para prevenir a tiempo ciertos puntos que a futuro podrían ser críticos. “En la medida que podamos ir revisando se puede detectar a tiempo y frenar una serie de deterioros y defectos que a la larga puede generar daños mayores en la edificación”, afirmó.

Entre las acciones que recomienda el experto de la UCM, se encuentran “Mantener limpio el espacio interior, ventilar en la medida de lo posible, mantener condiciones de renovación de aire y tratar de cubrir los elementos, y en caso de aquellos que se vean expuestos a humedad, como por ejemplo suelos húmedos que puede penetrar los recintos por capilaridad, o si tengo las cubiertas con deterioro por los años se puede generar una filtración de lluvia y empezar a dar otros elementos que no son de terminaciones y son estructurales como cerchas o la armadura interior de una fundación o muro de hormigón armado”, comentó.

“Es importante realizar una mantención preventiva permanente. A lo menos una vez al año se deben revisar estados de canales de agua lluvia, hermeticidad de ventanas, Funcionamiento de bisagras y su lubricación, estado de las techumbres, muros, instalaciones sanitarias y de gas o cualquier elemento que nos de algún indicio de que se pueda generar algún defecto o consecuencia negativa en el tiempo. Es muy importante observar, cuando te entregan una casa te entregan también un plan preventivo que uno por general debería ejecutar, eso nos ayuda a evitar futuros problemas. Por ejemplo, si cada dos años se vuelve a aplicar barniz a la puerta de acceso o cualquier otra mantención, sin duda es una ayuda para que la vivienda y sus condiciones se mantengan estables en el tiempo”, cerró el director de la UCM.

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